Real Estate und Disruption
Dezember 4, 2017
Aus dem Unterricht des CAS Digital Real Estate mit Martin Diem, Real Estate Consultant bei der pom+Consulting AG, berichtet Marcel Rapold.
Die Digitalisierung hat auch im Real Estate Einzug gehalten. Aus diesem Grund lanciet die HWZ den europaweit ersten Studiengang CAS Digital Real Estate. In diesem halbtägigen Unterrichtsblock werden den Studentinnen und Studenten des CAS Digital Business die potentiell disruptiven Elemente der Real Estate Branche der Zukunft, in einer hochkomprimierten Form, vermittelt.
What is there to disrupt?
Der Immobilienmarkt Schweiz besteht aus den Elementen Hoch- und Tiefbau. Die Immobilienwirtschaft ist ein Wirtschaftszweig, der sich mit Entwicklung, Finanzierung, Produktion, Vermarktung, Bewirtschaftung und Wiederverwertung von Grundstücken und Gebäuden (Immobilien) beschäftigt.
Marktplayer auf dem Immobilienmarkt
- Portfoliomanager
- Marker, Vermarkter
- Bewirtschafter
- Facility Manager
- Betreiber (Facility Services)
- Öffentliche Verwaltungen
- Versicherer
- Berater
- Hersteller, Lieferanten
- Handwerker
- Bauunternehmer
- Projekt Manager / Planer
- Projektentwickler
- Finanzierer
- Kunden (Investor, Eigentümer, Bauherr, Mieter, Nutzer)
Der Wert alles Immobilien im Schweizer Markt beträgt aktuell ~3’000 Milliarden Schweizer Franken, was in etwa dem fünffachen des jährlichen Bruttoinlandsprodukt der Schweiz entspricht. Somit könnte man die Schweiz theoretisch alle fünf Jahre von Grund auf neu erbauen. Je nach Gebäudetyp sind die Betriebskosten zwei bis fünfmal höher als die Erstellungskosten! Deshalb ist die Digitalisierung des Betriebes mindestens so bedeutend, wie die Digitalisierung der Erstellung.
Definition “Disruptive Technologie” aus Immobilien-Sicht
- Eine disruptive Technologie (englisch to disrupt «unterbrechen») ist eine Innovation, die eine bestehende Technologie, ein bestehendes Produkt, eine bestehende Dienstleistung oder ein bestehendes Verfahren möglicherweise vollständig verdrängt.
- Technologie fokussierte disruptive Innovationen sind meist am unteren Ende des Marktes und in neuen Märkten zu finden. Die neuen Märkte entstehen für die etablierten Anbieter in der Regel unerwartet und sind für diese, besonders auf Grund ihres zunächst kleinen Volumens oder Kundensegmentes, uninteressant. Sie können im Zeitverlauf ein starkes Wachstum aufweisen und vorhandene Märkte bzw. Produkte und Dienstleistungen komplett oder teilweise verdrängen.
- Auf Verfahren und Prozesse fokussierte disruptive Innovationen finden sich in etablierten Märkte und setzen oftmals bei vermittelnden Funktionen an (Immobilen: z.B. Verkauf, Makler, Vermietung, Projektmanagement!, Beschaffung etc.). Sie können im Zeitverlauf ein starkes Wachstum aufweisen und bestehende Verfahren, Märkte und Dienstleistungen komplett oder teilwiese digitalisieren und verdrängen. (Quelle: Wikipedia, mit Ergänzungen von Martin Diem)
Bekannte Ineffizienzen in der Immobilienindustrie
Im Direktvergleich mit dem Handel, den Öffentlichen Dienstleister und vor allem der Finanzindustrie, hinkt die relative Wertschöpfung durch die Immobilienwirtschaft massiv hinterher.
- Fehlentscheide im Immobilien-Portfolio-Management infolge ungenügender Datenlage (Effekt > 10% der Lebenszykluskosten, LCC) z.B. Spitäler werden an falschen Orten gebaut.
- Schlechte koordinierte Mieterausbauten verteuern Gesamtinvestitionen (> 5% LCC
- Nachträgliche Mängelbehebungen infolge schlechter urbaner Logistikeigenschaften (>5% LCC) z.B. Immobilien sind schlecht erschlossen, die Nachträglichen Strassenbauten kosten viel Geld.
- Nachträgliche Mängelbehebungen infolge ungenügender Klimatisierung (> 10% LCC)
- Mieterkommunikation umfasst fast 30% des Property Managements (> 10% LCC) z.B. Lampe im Treppenhaus ist defekt, Mieter ruft Immobilienverwaltung an, diese Kontaktiert den Hauswart, dieser wiederum ruf den Elektriker an, Elektriker weis nicht genau welche Lampe betroffen ist, der Prozess verursacht einen unnötigen hohen Reibungsverlust.
- Wiedervermietungen verursachen sehr hohen Aufwand mit grossen Mietausfällen (> 5% LCC)
- Technischer Unterhalt nach Zyklus statt nach Bedarf (> 5% LCC) z.B. – Immobilen werden nach Planungs- Wartungszyklen unterhalten, automatischer Austausch von noch voll-funktionsfähigen Gerätschaften, keine “Condition based maintenance“
- Mangelnde Kooperation unter Mietbewerben (> 5% LCC)
Quintessenz
Die Immobilienwirtschaft leistet einen wesentlichen Beitrag zum Bruttoinlandsprodukt (BIP) der Schweizer Wirtschaft. Die Immobilienwirtschaft hat im Vergleich zu andere Branchen jedoch eine sehr tiefe Produktivität. Die Struktur der schweizerischen Immobilienwirtschaft ist vergleichbar mit der deutschen Immobilienwirtschaft. Diese ist etwa um einen Faktor 8 grösser.
Digitization versus Digitalization
Laut dem Digital Real Estate Index Switzerland werden die folgenden Technologien in naher Zukunft für den Immobilienmarkt Schweiz relevant werden.
- Sensorik
- Artificial Inteligence
- Advanced Analytics & Data Science
- Plattformen & Portale
- Navigation & Location-Based-Services
- 3D-Druck
- Nanotechnologien
- Alternative Ernergietechnologien
- Drohnen
- Building Information Modelling
- Block Chain
Fokusthema: Building Information Modeling (BIM)
Definition
- Kollaborative, gesamtheitliche Arbeitsmethodik
- Fokus auf den ganzen Lebenszyklus des Bauwerkes
- Vereinfachung und Strukturierung Kommunikation und Koordination zwischen den am Bauwerk beteiligten Rollen
- Einsatz digitaler Hilfsmittel und vereinbarter Datenbestände
- Sogenanntes Koordinationsmodell auf einer gemeinsamen für sämtliche Projektbeteiligten zugänglichen Datenplattform, dem Common Data Environment (CDE).
Versprechen & Instrumente
Alle Beteiligten haben simultan Zugriff auf diese konsolidierten Informationen, die als Grundlage für alle weiteren Entscheidungen dienen. («Single Source of Truth») Es wird ein digitaler Zwilling des realen Objektes erstellt und bewirtschaftet!
Anwendungsbeispiele von BIM
- 3D BIM Planung (Architektur und Technik)
- 4D BIM Terminplanung
- 5D BIM Kostenschätzung
- 6D BIM Simulation
- 7D Bim Facility Management
BIM Modell mit Simulation des neuen RHB Tiefbahnhofs in Bern
Das Modell wurde von der Firma Emch+Berger erstellt
Aktuelle Situation BIM
Derzeit ist die Verwendung von BIM noch mit erhöhten Planungskosten verbunden. Die Architekten, Bauleiter, etc. müssen alle BIM zertifiziert sein. Die Weiterbildung der Akteure schreitet langsam voran und verursacht hohe Kosten. Es sind viele Softwareanbieter auf dem Markt, es existiert aber noch keine einheitliche BIM Bibliothek. In den nordischen Ländern ist die Entwicklung schon weiter fortgeschritten, durch die Vorfabrikation von einzelnen Bauelementen werden dort effektiv Kosten eingespart.
Warum gibt es noch nicht viele “Smart Buildings”?
Am Versprechen “Smart Home” von 2000 gegenüber 2017 hat sich nichts verändert. Neu steht das Smartphone im Zentrum, es steuert die Infrastruktur und wird zur Autorisierung verwendet. Eines der Hauptprobleme sind proprietäre Schnittstellen z.B. Siemens KNX welches nicht mit dem Ethernet Standard kompatibel ist.
Die Schweizer Vereinigung Bauen Digital versucht diese technischen Marktbarrieren zu durchbrechen. Die Big Player treiben die Weiterentwicklung von neuen Standards voran. Allen voran Google mit Google Home, Apple mit dem Homepod und Amazon mit Echo.
Trends im Real Estate Management 2017
Die FM Monitor Trendanalyse zeigt die Top 10 Trends im FM-Markt auf
- Einsatz alternativen Energien (Solarpanels, SmartGrid sowie Lokale Energiegewinnung, Abkehr von grossen Übertragungsnetzbetreibern)
- Datenintegration durch BIM (Mittlere und kleinere Architektur Unternehmungen werden mühe haben ihre MA entsprechend zu schulen. Es droht der Ausschluss vom Markt, wenn BIM Know-how nicht vorhanden ist.
- Digitales Zutrittsystem (z.B Schindler Port System disruptiert KABA)
- Immobilien in der Cloud (Abbildung im Eigenen System durch Immobilienmanager entfällt)
- Smart Devices im Facility Management (As-a-Service Modell)
- Predictivve & Condition Based Maintenance