Investments durch die Crowd
September 25, 2017
Aus dem Unterricht des CAS Digital Real Estate mit Robert Plantak, berichtet Claudia Bruppacher:
“Was ist eigentlich dieses “Crowdinvestfundsourcing” Ding?”
Robert Plantak, Mitgründer und CEO von Crowdhouse AG
Robert Plantak, Mitgründer und CEO von Crowdhouse.ch leitete das Modul mit dem Reference Model des Studienleiters Dr. Peter Staub ein. Darin sind die Schwerpunkte ersichtlich, auf die in diesem Modul eingegangen wird.
Er beginnt mit der Firmengeschichte von Crowdhouse, das sich als schnell wachsendes Fintech-Unternehmen präsentiert und das mit Hilfe neuester Technologien und innovativer Geschäftsmodelle neue Möglichkeiten einsetzt, wenn es um die Beteiligung, die Finanzierung, das Management und die Transaktion von Immobilien geht.
Robert Plantak gewährte uns Einblicke in die Herausforderungen, die sich bei der Entwicklung des komplett neuen Geschäftsmodells sowie bei der Anbindung der Ämter und der Banken gestellt haben:
Das Unternehmen wurde im März 2015 gegründet. Inspiriert von amerikanischen Modellen entwickelte das Team zuerst verschiedene Konzepte. Einer der ersten Stolpersteine waren die Anforderungen des Kollektivanlagegesetzes, denn es existierte damals keine vergleichbare Vorlage in der Schweiz, die ein solches Modell möglich machen würde. Das “Miteigentum” war schliesslich der Schlüssel zu einem erfolgsversprechenden Konzept. Die Website ging Ende Oktober 2015 online, im Dezember hatte man die erste Immobilie finanziert.
Früh wurde klar, dass die Liegenschaften mit Hypotheken mitfinanziert werden sollten. Die Verhandlungen mit verschiedenen Banken dauerten vor dem Start der Plattform mehrere Monate, da diese damals an der Machbarkeit eines solchen Modells zweifelten. Durch den ersten erfolgreichen Deal, der von der Presse kommentiert worden war, sind die Banken schnell wieder auf die Anfrage zurückgekommen. Mitte Juli 2016 hat sich dann sogar die Luzerner Kantonalbank strategisch an Crowdhouse beteiligt.
Ende 2016 wurde die 100 Millionen Franken-Grenze überschritten. Im März 2017 gewann Crowdhouse den ersten Platz am Swiss FinTech Award. Im Juli 2017 hat das Unternehmen das grösste je im öffentlichen Miteigentum ausgeschriebene Immobilien-Portfolio im Wert von über 27 Millionen Franken publiziert, das in weniger als zwei Wochen komplett durchfinanziert war. Heute ist die Firma marktführend in der Schweiz und will weiter wachsen.
Ist Immobilien Crowdinvesting eine ernsthafte Alternative oder nur ein kurzfristiger Hype?
Robert Plantak beantwortete viele kritische Fragen der Teilnehmer, hier ein Auszug davon:
- “In einem Presseartikel wurde kürzlich suggeriert, dass Crowdanleger hohe Renditen aber dafür hohe Risiken teilen würden. Wie steht Crowdhouse zu dieser Aussage?”
Robert machte klar, dass man sich bei jedem Investement mit den Risiken vertraut machen müsse. Dies sei beim Crowdinvesting nicht anders. Crowdhouse spreche eine vermögendere Kundengruppe an, die das Investieren gewohnt sei. Die vielen Vorteile überwiegen am Ende die Risiken, sonst hätte man sich nicht für dieses Modell entschieden, erläutert Robert. - “Wie lange dauert es, bis die FINMA ein Regelwerk für das Crowdinvesting aufstellt und wie rüstet sich Crowdhouse dahingehend?”
Das Legal & Compliance Team beobachte die Entwicklung genau und befürworte grundsätzlich eine Regulierung, erklärt Robert. Crowdhouse nehme keine Kundengelder entgegen und habe auch kein Anlagevehikel. Die Plattform stelle nur das Rahmenwerk dar, über die sich die Miteigentümer untereinander organisieren. - “Welche Risiken stehen grundsätzlich hinter Crowdinvesting Angeboten?”
Man müsse sich bewusst sein, dass zum Kauf eine Hypothek verwendet werde und dies gewisse Grundrisiken mit sich bringe. Weiter sei der Handelsplatz (Sekundärmarkt mit Vorkaufsrechten etc.) aller Mitinvestoren noch in einer Anfangsphase, werde jedoch laufend ausgebaut. Ein Jahr vor Ablauf der Laufzeit werde bei Crowdhouse deshalb eine Miteigentümer-Versammlung abgehalten und über die weiteren Schritte entschieden. Wollen alle Teilhaber verkaufen, werde das Objekt zum bestmöglichen Preis ausgeschrieben. Wolle nur ein Teil verkaufen, werde der Anteil den Miteigentümern angeboten, die bleiben möchten.
Robert Plantak stellt die Wertschöpfungskette und die Erfolgspfeiler von Crowdhouse vor:
Quelle: Präsentation von Robert Plantak
Das Immobilien Akquise Team (Sourcing) sei durch die hohe Standardisierung der Prozesse in der Lage, eine Liegenschaft in sieben Tagen bis zur definiten Zu-/Absage zu prüfen. Weil der Markt ausgetrocknet sei, konzentriere man sich auf eine Nische mit sehr guten Objekten, die anständige Bruttorenditen erzielen. Dabei handle es sich vornehmlich um Mehrfamilienhäuser mit einem Kaufpreisvolumen von CHF 5-15 Mio. Diese seien in der Regel für institutionelle Anleger zu klein und für private einzelne Käufer zu gross. Da die Verhandlungen durch die Experten von Crowdhouse übernommen werden und im vornherein von Crowdhouse ein Kaufvertrag beurkundet wird, sei es für die Miteigentümer transparent. Diese können dann nur noch in die bestehenden und vorverhandelten Konditionen eintreten.
Die Koordination mit Ämtern und Banken (Transaction Management) fordere noch den grössten administrativen Aufwand, ebenso im Property Controlling und Management. Anders als bei einem Immobilien-Fonds oder einer Immobiliengesellschaft sei jedes Objekt für Crowdhouse überlebenswichtig, denn die Reputation und Performance werde an jeder einzelnen Transaktion gemessen.
Anhand des Demovideos aus der Firmenwebsite zeigt Robert Plantak auf, wie die Plattform und das Angebot funktionieren. Viele der Teilnehmerfragen werden in den verschiedenen Erklärvideos ausführlich beantwortet.
Nach einer Pause mit Begegnungen aus unserer analogen Welt ging es mit den Grundlagen der Crowdmodelle weiter.
Pausen von der digitalen Welt müssen sein – Begegnung vor dem Lab100
Unterschiede zwischen “crowdfunding, -lending, -investing und -sourcing”
Robert Plantak stellt die grundlegende Idee des Crowdfundings vor und erzählt, wie der Aufschwung mit der Gesetzesänderung des “Job Acts” in der USA nach der Finanzkrise entstanden ist. Weiter geht er auf die verschiedenen Begrifflichkeiten ein:
- crowdfunding: Eine Gruppe von Menschen zahlt für etwas Geld und erhält hierfür entweder einen materiellen oder imateriellen Gegenwert.
- crowdlending: Eine Gruppe von Menschen leiht einer Person, einem Unternehmen oder einem Projekt Geld und erhält dafür Zinsen.
- crowdinvesting: Eine Gruppe von Menschen beteiligt sich finanziell an etwas und erwartet dafür eine Rendite.
- crowdsourcing: zum Beispiel wenn eine Menschenmenge Ideen einreicht
Das Finanzierungsmodell Crowdinvesting eignet sich in der Immobilienwirtschaft, um einen Anteil an einer oder mehreren Liegenschaften zu erwerben, um so eine Rendite zu erzielen. Diese Art der Schwarmfinanzierung ist kein digitales Phänomen. Das ist das grundlegende Prinzip von Immobilienanlagen. Das digitale daran ist nur, dass man die Miteigentümersuche und die nachfolgenden Prozesse über eine digitale Plattform abwickeln und automatisieren kann.
Vor- und Nachteile beim Alleinkauf vs. dem Einkauf in einen Immobilienfonds/kotierte Immobiliengesellschaft
Crowdhouse wollte die Vorteile beider Welten vereinen und gleichzeitig deren Nachteile ausmerzen. Die zweite Frage, die man sich stellte war, inwiefern digitale Lösungen dabei helfen könnten. Aus dieser innovativen Idee heraus entstand die Chance, einen neuen Immobilienmarktplatz zu entwickeln.
Nicht jede gelöste Digitalisierung ist eine Innovation und nicht jede Innovation ist digital gelöst.
“Alle Akteure haben volle Transparenz und einen offenen Zugang. Der User bestimmt die Pace”, erklärt Robert Plantak. Mich erinnert dies an das Modul von Christoph Meister, worin es um “innovative Geschäftsmodelle” ging (siehe Blogpost von Benjamin Walther). Christoph Meister erklärte uns, dass Plattformen immer dann auftreten, wenn in einem Beziehungsverhältnis Intransparenzen oder Ineffizienzen bestehen. Robert Plantak bestätigte, dass Transparenz von Nutzern digitaler Angebote erwartet werde. Aber auch er habe erlebt, wie Unternehmen sich noch gegen diese Öffnung wehren, selbst wenn sie sich Digitalisierung auf die Fahne geschrieben hätten. Die Strategieberater aus den früheren Modulen des Lehrgangs “CAS Digital Real Estate” empfehlen alle, die traditionelle Businesslogik immer wieder zu verlassen, um sein eigenes Mindset für neue disruptive Business Modelle zu öffnen. Dazu gehört auch Transparenz zu schaffen.
Wie hat Crowdhouse digitalisiert?
Man könne nur digitalisieren, was der Kunde zulasse, sagt Robert Plantak. Die Verträge würden beispielsweise heute immer noch physisch verschickt, weil Kunden dies wünschen. Crowdhouse habe sich schon sehr früh über mehrere iterative Prozesse rund fünfundzwanzig bestehende und potenzielle Kunden an den Tisch geholt und User Tests durchgeführt, um das Produkt zu definieren. Die Umsetzung erfolgte somit auf Basis der Kundenwünsche. Robert Plantak vertritt die Ansicht, dass ein neues Angebot erst genutzt würde, wenn die Vorteile der digitalen Lösung die analoge übertreffen. Das Ziel sei, die Prozesse für den Kunden in Bezug auf Zeit und Aufwand möglichst friktionsfrei zu gestalten.
Crowdhouse habe sich ausserdem dem Lean-Ansatz verschrieben, entwickle und teste Schritt für Schritt. Dahinter laufe dennoch vieles von Hand ab aber man sei stets dabei, Bestehendes zu hinterfragen und setze auch auf künftige Technologien.
Im Idealfall werde der Aufwand für den Kunden und das Unternehmen mit dem Einsatz digitaler Lösungen gesenkt, realistischer sei jedoch ein gleichleibender Unternehmensaufwand bei weniger Kundenaufwand. Oft würde zumindest anfangs ein erhöhter Unternehmensaufwand anfallen. Es gebe aber auch erfolgreiche Modelle, bei denen Kunden mehr Aufwand in Kauf nehmen, was den Unternehmensaufwand reduziere (z. Bsp. Self Service Angebote wie e-banking), wo dann Faktoren wie Transparenz und Selbstbestimmung für den Kunden wichtiger seien.
Digitale Lösungen bedeuten für ein Unternehmen nicht zwangsweise weniger Aufwand!
Ursprünglich ging man bei Crowdhouse davon aus, dass die Objekte für die Investoren vor Ort physisch erlebbar sein müssen. Das sei jedoch kaum der Fall gewesen, weil diese nie selbst darin wohnen würden und die Videos, Drohnenaufnahmen und virtuellen Touren die Projekte schon ausreichend präsentiert hätten. Robert Plantak rechnet damit, dass die technologischen Mittel viel dazu beitragen werden, dass sich die Marktzugänge öffnen. Der Peer-to-Peer Online Marktplatz für den Verkauf werde über die Zeit exponentiell wachsen. Am Anfang solcher Veränderungen sei man entweder jemand der daran glaube, dass die Vorteile überwiegen, oder man gehe diesen Weg bewusst nicht.
Robert Plantak sieht in der Digitalisierung auch Chancen in der Zuwendung zur Kunden Community, indem man sich mit Fachkompetenz sowie Insights abhebt und den offenen Austausch mit den Kunden pflegt. Crowdhouse versuche damit das Vertrauen zu schaffen, über die Plattform zu interagieren. Das bedeute auch, dass das eigene Konzept offengelegt werde. Eine andere grosse Herausforderung sieht er in der hohen Geschwindigkeit, wie neue Lösungen entstehen.
Robert Plantak fragt in die Runde:
“Ist das die Zukunft oder bleibt es bei den traditionellen Modellen?”
Die Teilnehmer diskutierten über die bedrohten Berufsstände in der Immobilienwirtschaft.
Die einen Kundengruppen würden wohl das traditionelle Modell noch eine Weile wollen, das künftig vielleicht die Nische sein werde. Jemand glaubt, dass Intransparenzen gänzlich verschwinden werden. Es wird auf jeden Fall interessant werden, wie sich traditionelle Player künftig verhalten, da Intransparenzen viel mit dem Erhalt von Marktmacht zu tun haben.
Einige sind der Ansicht, man solle zuerst vorführen, was mit neuen Technologien alles möglich sei, damit die Kunden diese wollen. Wenn man sich hingegen nur mit seinen eigenen Kunden auseinandersetze, bleibe man in dieser Spirale gefangen.
Robert Plantak glaubt daran, dass die Monopolstellungen von Google Apple und Co. nicht auf ewig in den Stein gemeisselt sind und das Internet seine eigenen Gesetze entwickle, weil der Disruptions-Cycle ständig weiter rolle.
Die Immobilienbranche ist die grösste Assetklasse, die noch nicht digitalisiert ist. Darin sind sich bisher alle Dozierenden und Studenten des CAS-DRE einig. Neue Technologien, die noch nicht marktreif sind, können in ein paar Jahren zu neuen Disruptionen führen, wenn man sich nicht ständig damit befasst. Was heute funktioniert, ist morgen überholt.
Die Teilnehmer sehen die grössten digitalen Herausforderungen für die Immobilienbranche in Zukunft u.a. bei:
- Transparenz und dem Teilen von Daten
- unstrukturierten Daten und Datenquellen
- Überalterung
- digitaler Fitness und die richtigen Talente zu finden
- Digitalisierungsdruck seitens der Kunden
- Immobilienbranchenfilz
Das grösstes Potenzial der Digitalisierung in der Immobilienbranche wird u.a. gesehen bei:
- Value Chain
- Smart contracts (Blockchain)
- Datenauswertungen (Big Data)
- Künstlicher Intelligenz
- Virtual Reality
- Crawling Software
Alles in allem war es ein sehr interessanter Nachmittag im Lab100 Europaallee mit neuen Eindrücken und spannenden Diskussionen.